思源經(jīng)紀(jì)：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)9月月報(bào)——經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)深度解析

一、市場(chǎng)綜述：政策優(yōu)化與市場(chǎng)預(yù)期博弈

2023年9月，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在系列政策優(yōu)化調(diào)整的宏觀背景下，整體呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，預(yù)期分化”的特征。作為市場(chǎng)的重要參與者和“溫度計(jì)”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在本月經(jīng)歷了從觀望到逐步適應(yīng)的過(guò)程。隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”等核心城市政策利好的傳導(dǎo)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，成都二手房市場(chǎng)的帶看量及咨詢量在月中下旬出現(xiàn)回暖跡象，但成交轉(zhuǎn)化的效率仍有待提升，買賣雙方的價(jià)格博弈依然膠著。新房市場(chǎng)方面，部分高性價(jià)比樓盤的去化速度加快，但市場(chǎng)整體仍以去庫(kù)存為主基調(diào)。

二、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)表現(xiàn)：二手房交易韌性凸顯，新房分銷承壓

1. 二手房市場(chǎng)：9月成都二手房成交量環(huán)比保持相對(duì)穩(wěn)定，成為市場(chǎng)的重要支撐。經(jīng)紀(jì)門店反饋顯示，核心城區(qū)及具備優(yōu)質(zhì)教育、地鐵配套的“次新房”關(guān)注度最高。客戶決策周期普遍延長(zhǎng)，對(duì)房源細(xì)節(jié)、價(jià)格談判空間更為敏感，這要求經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)和議價(jià)能力進(jìn)一步提升。租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)旺季后的平穩(wěn)期，租金水平總體穩(wěn)定。

1. 新房分銷渠道：開(kāi)發(fā)商普遍加大了對(duì)分銷渠道的依賴和激勵(lì)力度，以加速現(xiàn)金回籠。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在新房帶訪和成交中的占比持續(xù)處于高位。市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化壓力巨大，導(dǎo)致渠道傭金結(jié)算周期拉長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流管理能力提出考驗(yàn)。

1. 線上流量與線下轉(zhuǎn)化：主要房產(chǎn)信息平臺(tái)的線上咨詢量環(huán)比增長(zhǎng)約15%，但客戶線上瀏覽行為更趨謹(jǐn)慎，對(duì)房源真實(shí)性、經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)更為關(guān)注。線下帶看轉(zhuǎn)化率成為衡量經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)效能的關(guān)鍵指標(biāo)，具備強(qiáng)大社區(qū)深耕能力和客戶信任基礎(chǔ)的經(jīng)紀(jì)人優(yōu)勢(shì)明顯。

三、行業(yè)動(dòng)態(tài)與競(jìng)爭(zhēng)格局：服務(wù)專業(yè)化與平臺(tái)賦能

• 服務(wù)深化：領(lǐng)先的經(jīng)紀(jì)品牌如思源，正持續(xù)推動(dòng)從“交易撮合”向“資產(chǎn)顧問(wèn)”的角色轉(zhuǎn)型。圍繞房屋交易，提供包括產(chǎn)權(quán)梳理、貸款方案、稅費(fèi)精算、家居服務(wù)等在內(nèi)的全鏈條專業(yè)服務(wù)，提升客戶體驗(yàn)與單客價(jià)值。
• 科技賦能：VR看房、AI講房、電子簽約等數(shù)字化工具的應(yīng)用已趨常態(tài)化，有效提升了看房效率和交易安全性。大數(shù)據(jù)分析在房源匹配、客源挖掘、商圈精耕方面的作用日益核心。
• 人才建設(shè)：行業(yè)對(duì)高素質(zhì)、高專業(yè)度經(jīng)紀(jì)人的需求愈發(fā)迫切。各機(jī)構(gòu)加強(qiáng)系統(tǒng)化培訓(xùn)，尤其在市場(chǎng)政策解讀、金融方案設(shè)計(jì)、客戶心理把握等方面投入更多資源，以打造專業(yè)化、職業(yè)化的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。
• 競(jìng)爭(zhēng)與合作：在市場(chǎng)調(diào)整期，品牌機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)更側(cè)重于服務(wù)口碑與運(yùn)營(yíng)效率。部分中小機(jī)構(gòu)選擇與大型平臺(tái)加強(qiáng)合作，或?qū)Ｗ⒂谔囟▍^(qū)域、房型的深度運(yùn)營(yíng)，以尋求差異化生存空間。

四、趨勢(shì)展望與策略建議

展望第四季度，預(yù)計(jì)成都房地產(chǎn)政策環(huán)境將保持穩(wěn)定寬松，以鞏固當(dāng)前市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。對(duì)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)而言：

1. 市場(chǎng)判斷：二手房市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)揮“壓艙石”作用，交易活躍度有望溫和回升。新房市場(chǎng)分化加劇，核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與外圍庫(kù)存壓力大的項(xiàng)目表現(xiàn)將截然不同。
2. 策略建議：

• 對(duì)經(jīng)紀(jì)人：應(yīng)深耕社區(qū)，建立長(zhǎng)期信任，強(qiáng)化自身在房產(chǎn)金融、法律、市場(chǎng)分析等方面的專業(yè)知識(shí)，成為客戶值得信賴的顧問(wèn)。

• 對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：需進(jìn)一步優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本，提升人效和店效。強(qiáng)化線上獲客內(nèi)容的專業(yè)性與真實(shí)性，同時(shí)夯實(shí)線下服務(wù)質(zhì)量與口碑。關(guān)注“以舊換新”、“賣一買一”等改善型需求鏈條中的服務(wù)機(jī)會(huì)。

• 對(duì)行業(yè)：呼吁持續(xù)加強(qiáng)行業(yè)自律與規(guī)范化建設(shè)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，共同維護(hù)健康的市場(chǎng)秩序，以 professionalism 贏得社會(huì)的長(zhǎng)期尊重。

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9月的成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，在平靜的表象下正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。政策暖風(fēng)提升了市場(chǎng)參與者的信心，但真正驅(qū)動(dòng)交易達(dá)成的，終究是匹配的價(jià)值與專業(yè)的服務(wù)。對(duì)于思源及所有市場(chǎng)參與者而言，回歸服務(wù)本質(zhì)，提升專業(yè)價(jià)值，是穿越周期、贏得未來(lái)的不二法門。